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本轮房价上涨的不同寻常之处,要看清楚这场阳谋的真正意图!

猫叔聊财经2019-06-06 02:37:31

本轮房价上涨,有许多吊诡之处。

首先是周期的延长。

其次,是房地产调控方面,首次使用“限售”手段

最后,就是在房价表现上,三四线和以往非常不同。

为什么会造成这个现象?

我会用我的视角,一点点把他们全部亮出来!


首先是周期的延长

众所周知,从2006年到现在,房地产经历了三个周期,本轮属于第四周期的下行阶段。

过去的三个周期,基本都为期三年左右。根据库存去化的趋势来看,从15年到现在,我们经历了2年零5个月的时间,但依然还没看到库存向上增加的拐点。根据前两轮去库存的经验看,至少本轮周期也要再延长2年多。

对三四线来说,目前房价依然在高位,需要有一个很缓慢的下行期。



其次,是房地产调控方面,首次使用“限售”手段

本次调控政策除了认房认贷认离婚,最震撼的大概是用了前所未有的“限售”政策,多地城市新房、二手房在规定的期限时间内不能交易。


最后,就是在房价表现上,三四线和以往非常不同。

之前几轮房价上涨,大部分三四线是不怎么涨的。而本轮是普遍上涨。注意,是普遍上涨,而并非一些专家们说的,是一线城市群周边的溢出效应。


和一线城市不接壤的,偏远的三四线,也在上涨。


所以,我们要问三个问题,

以往房价涨跌三年为一周期,为什么本轮会延长?

限售手段,到底有什么深意?

多年不涨的三四线突然上涨到底有什么原因?


去库存

答案,就在我们经常提到的词汇中,


去库存

在中国经济好的时候,一切的问题都不显得急迫,但中国经济低迷期的时候,一切问题就显现出来。美联储加息,我们要收紧信贷,但中国目前的经济情况又没有办法直接加息,导致基准利率回升缓慢。房价很难像在之前那么短的时间调整下去。三年的周期现象被打破了。

PS:这里稍微解释一下。房价和利率走势是相反的。利率上升,房价下跌,利率下调,房价上涨。所以,有人说,过去房价是人口现象,但是随着人口红利消失,大城市的房价就是货币现象。


从国家的层面来说,房价涨与跌,真的不是太关心。国家关心的是:在经济低迷,全球大环境并不好的时候,如何控制风险,确保基本面不出问题。

经济下行的时候,每个行业都在去产能。就像公司不景气的时候,都要考虑裁员一样。为什么单独房地产就这么显眼呢?一是跟老百姓息息相关,大家都要买房住,二是,房地产带动的上下游行业太多了,达到60多个。说房地产是带动GDP行业里的“一哥”绝对不过分。所以,射人先射马,擒贼先擒王。去库存,当然要从楼市抓起。

如果单独从开发商的角度考虑,去库存可能也没那么急迫。但是你要想想,开发商的土拍、盖房子的钱是从哪里来的?银行。如果不去库存,开发商卖不出房,资金链断裂,那大面积的银行坏账怎么处理?再者,大量的库存在那堆着,地方政府的债务问题怎么解决呢?

去库存,表面上是房子的问题,实质上是金融的问题。金融业叫做降杠杆,房地产叫去库存,本质都是为了降低金融风险。


任志强:楼市库存只能炸掉

不是所有的城市都要去库存。人均住宅面积只有28平方米的深圳,还有其他一线,强二线城市,本身就有大量的人口,对土地饥渴程度已久,抓紧供地还来不及,有什么好去的。

但三四线就不一样了。尤其是没有产业,经济落后的地区,年轻人都去外地打工了,只有老人在留守。建那么多房子谁来住呢?现如今,我国到底有多少库存,一直是个谜。任志强曾说,“楼市库存只能炸掉”,那可想而知库存是有多严重了。

“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,现在的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,这些库存只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”任志强曾公开表示。

我这里虽然给不出确切的数据,但是全国确实有大量的三四线城市库存去化周期达到30个月以上。楼市库存,已经成为中国经济的痛点。更头疼的是,去库存最大的难点不再于多,而在于区域分化严重,每个城市的情况也都不一样。

政府也希望炒房客去三四线炒一炒,去一去库存啊。去库存,最大的困难就是结构性问题,即使放宽信贷,钱也不是想让流动到哪儿就去哪儿的。没准还会把一二线城市房价推的更高,三四线去库存更没戏了。

但是,办法总比困难多。三四线城市的库存,这两年居然去化掉了。部分城市居然还出现供不应求的局面。

那么,政府究竟是如何做到成功去三四线库存的?

三四线房价上涨是否有可持续性呢?


三四线的上涨

关于三四线的暴涨,大部分人认为有两个理由:“房价的层级传递”和“一线需求外溢”。

关于房价上涨的层级传递:

这个概念,我也曾经提过。

什么意思呢。因为本轮主要是信贷放水造成的,大水漫灌之下,资金像水一样分层流入一级一级的城市。

每个城市,都按照自己的等级带起涨价的节奏,往下层级传递。比如,北京涨价后,开始影响北三县、天津、石家庄;天津、石家庄二级城市涨的差不多了。在第三梯队的保定、沧州、衡水开始上涨。当三四线都涨到一定阶段的时候,一些小县城开始涨。

按照这个理论来说,只要信贷足够宽松,资金足够多,那么基本上从一线到小县城,每个城市都会享受到这波房价上涨的福利。只是三四线、小县城属于资金传导的最末端,所以涨的比一线、二线要晚。

但实际上,在本轮周期中,有一部分三四线城市房价上涨是很早的,甚至早于强二线。从16年第一季度开始,590个城市(大多数为三四五线)的销售量已经同比增加29%,而且蔓延至今,这是持续性的向好。

而二线城市房价四小龙是什么时候被提及的呢,我记得是16年年中左右。

三四线成交量向好,是和一些强二线城市同步,甚至提前的。所以,三四线上涨并不存在严格意义上的时间节点延迟,房价随着城市等级的高低逐层由上而下传递,这个理论说不通。


那么需求外溢这个逻辑能不能解释呢?

大家认为,三四线城市上涨,主要是因为一线城市的需求外溢。比如,燕郊上涨,是因为北京上涨的带动,而在北京有资格买房的人很少,房价门槛太高,所以无奈之下在燕郊买房。

又比如,昆山、花桥的上涨,是因为上海的需求外溢;中山,东莞,惠州的上涨因为深圳需求的外溢。

这个观点,本身是没错的。但只能解释一线,强二线周边三四线房价上涨的现象。但是无法解释偏远的大部分三四线房价上涨现象。


本轮三四线房价上涨,是具有普遍性的。

今年3月,统计局在公布1-2月份销售数据时显示,三四线出现了全局性、普遍性的热销。全国653个城市的住宅销售面积同比增长了24%,但主流的城市销售面积增长仅为3%。 在以往周期表现并不亮眼的三四线,成为本轮推动房价上涨的助力,但这个现象很少有人注意。除了63个主流城市外,剩余590个城市住宅销售面积同比增长达到46%。

所以,需求外溢这个理由也说不大通。

大部分机构,和房地产从业者往往把注意力放在热点的70个城市中,而对偏远三四线的房价鲜有研究。而590个城市中,大多数是低能级的,偏远三四线城市,他们是本轮房价上涨中的“沉默的大多数”。

我们不得要问,是多么强大的力量,让库存顽疾的三四线群众产生这么强大的买房需求?

图片引用于华创证券投资报告



棚改货币化去库存的惊人效果

这股去库存的洪荒之力来自于,棚改货币化的力量。

上世纪60年代,我们的城市中有很多自建住房,或者是计划经济时代的集合宿舍、城中村等等。从08年以后,政府一直在努力提高城市化率,推动棚改。从16年开始,棚改产生了重大的进展。速度从从2012年的300万套/年上升600万套/年,今年的棚改任务也是600万套/年。

于是,我们看到了三四线城市的销售变化。2016 年 2 季度起,三四线城市销售基数不断攀升。据长江证券研究所调查,2016 年三四线城市房价均价提升了近 8%,至 2017 年 3 月,同比再次提升 11%;4 月, 三四线城市房价继续上涨,均价已至 6257 元/平方米。


接下来说说,什么是棚改货币化。

15年棚改安置,都是以实物安置为主。什么意思呢?就是被拆迁掉房子的老百姓会补贴同一地段相同面积的房子,或者是不同地段和拆迁房屋一样市价的房。15年6月以后,国务院颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求积极推进棚户区改造货币化安置。

以前,是拆房补偿房。现在是拆房补贴钱。

棚改货币化,相当于政府出资支持买房。

如何去掉三四线的库存?刺激三四线居民的买房的需求。如何刺激呢?以棚改区居住条件不好的居民为例,拆掉他们的房子,再直接补贴钱。这样,他们既有购房的需求,又有了购房的资金。

从经济学的角度来说,刺激消费就是刺激需求,刺激需求导致资本流通率大大提升,从而促进了经济的增长。


到这里会有人问,为什么16年开始力推棚改货币安置呢?

因为之前,没钱。。。。。。

棚改的钱没有到位。

14年央妈推出PSL的工具,向国开行购买债券资产,形成了基础贷款。


利用PSL,国家实现了对三四线城市的货币定向宽松。

资料:

华创证券分析主流一二线城市(19个城市)货币化安置套数占比全国约10%,进而估算主流一二线城市(约40个城市)货币化安置套数占比全国约20%,那么剩余三四线城市(613个城市)货币化安置套数占比全国约80%,因此PSL通过棚改货币化安置工程则主要投向了库存居高不下的三四线城市,其资金流向为央行-国开行(PSL)-地方政府(棚改专项贷款)-拆迁户(补偿款),由此国家从而实现了对三四线城市的货币定向宽松。


感谢央妈伟大的号召力。

我们看,从15年开始,PSL的余额情况一路升高。去年棚改资金总共是1.48万亿,国开行达到9700亿,农发行发了3000亿左右,剩下基本上就是中央的资金了,政策的资金占整个资源来源的80%。再看大头国开行,过去四五年的棚改改专项贷款增长速度非常快。这些钱,80%流入了三四线城市。



对房价上涨过快的一二线城市来说,补贴现金的拆迁户肯定是没有以房换房来的更有诱惑力,但是对于三四线城市,房价多年不涨,本身工资又低,现钱就有诱惑力多了。而且大部分政府也有补贴的奖励,比如一年内买房再多补贴5-8万,这样的情况下,拿钱买房是很有吸引力的。

棚改货币化要持续多久?

2年。

根据棚户区存量和楼市库存分析,预计棚改货币化仍将推行约2年。

存量分析:预计截至2017年末,棚户区存量将下降至1,600万户,按照目前每年600万套的棚户区改造速度,还需要改造2.7年(包括今年仍需3.7年),也就是在2020年完成改造任务,这与之前国务院、住建部和发改委关于在2020年前完成棚改相吻合。

楼市去库存分析:我国已开工未售库存从14年末8.7亿平降到16年末25.4亿平。平均一年去化1.7亿平。参考12-18个月是库存健康的状态,那么全国库存达到20亿平就是健康状态,去库存还需要2年。

接着,我想说一些,非常个人化的观点。大家听听就好。

如果从这个角度去理解一线强二线以及接近40个三四线城市的限购甚至限售政策。那么在去库存没有完成之前,这些城市的限购政策不会放开。

今年的600万套棚改计划是肯定要完成的。所以今年三四线房价你们懂的。三四线享受到了棚改货币化的红利,并非是长久之计。除了五大城市群周边的三四线,其他三四线的上涨,我认为,并没有持续性。如果你所在的三四线城市面临大量的棚改,而你又不是拆迁户的话,刚需买房还是尽早买。如果想投资,慎重。

资料:

易居房地产研究院发布的数据显示,上半年,中国50个城市的土地溢价率排名中,排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江,溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。穆迪发布的一份报告称,受强劲销售增长支撑,中国三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。


一二线,强三四线限购限贷甚至限售,他们为投资客关上了门。但他们为想来落户的置业者留了一扇窗。人口争夺战已经无声打响。

从14年开始,来大城市打工的人口就不再增加了。

2030年后,我们的总人口就不再增加了。

人口流动方向,人口密度,和房地产的库存量是正好相反的地区。

你买入的房子,其实是这个城市的股票。

想要在房产上投资获益,环境,户型,地段位置这些细节居然重要,但最重要的是,你买入的房子是不是在享受政策红利、改革开发成果的城市群里。

所以,不要总是私信我,现在买入合适吗?是涨还是跌。这是房价周期的一个小小波动,哪怕买贵了,或者买便宜了,长期来看没有多大意义。你要考虑的是在战略上买入哪个城市更稳妥?除了房子外,你买的是个人发展机会,医疗、教育资源。

尤其,对在大城市发展的年轻人来说,买房,就是对这个城市的命运下注。

社保没法补缴,去落户呀。买房置业,“既要考虑自我奋斗,也要考虑历史进程”。

这是地方ZF变向给你开的买房的口子。不管他们自己承认不承认。


南长房价
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