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财富管理那些事丨风口下的思考:解析长租公寓ABS

睿宝金服2019-10-12 07:50:03

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2017年,被业内称为中国住房租赁市场元年。这一年,随着中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,推出“租购并举”的顶层设计,培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。从中央到地方各项支持政策纷纷出台,各路市场参与主体,早已谋兵布阵、抢占先机,或顺应潮流,大举进军,以期实现先发优势。


在政策利好的大环境下,长租公寓的市场参与者能否在目前市场的起步阶段,既获得长期稳定的融资渠道,以实现规模化经营,又形成资本从投入到退出的闭环的一个关键因素在于如何盘活资产、将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。


资产证券化(也包括具有不动产证券化特征的REITs)无疑是解决上述问题的最佳方案。


2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品:“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”是长租公寓企业开展资产证券化的代表性产品。实际上,长租公寓企业是否能够通过资产证券化实现融资、如何设计资产证券化交易结构与参与者选择什么样的运营模式息息相关。


目前,长租公寓市场已经呈现出“多主体”、“多渠道”特征。


目前已有1100家企业投身长租公寓产业。这些市场参与者在资本来源、行业背景等方面各不相同,亦根据自身的特点和优势选择了不同的运营模式。


从长租公寓运营主体的资本来源可以分为三种类型:


政府平台型

即政府独立或与社会资本合作,自建或收购房源作为长租公寓房源,以提供保障性或政策性租赁住房。如上海市各区都有各自的公共租赁住房投资运营公司为解决本区青年、引进人才和外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难提供公租房。


国资背景型

包括国有房地产开发企业、国有投融资企业,通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。以北京为例,从2012年开始,陆续就有市属大国企,如首农集团、金隅集团、城建集团和建工集团等利用闲置用地改建公租房、保障房。


社会资本型

即民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。目前市场上活跃的长租公寓企业,除了上述政府平台企业及国资背景的企业,多为社会资本投资的企业。


从长租公寓运营主体行业背景的不同,长租公寓企业主要可分为四类:


开发商背景企业


而近几年来,在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下,开发商利润率下滑,周转和去化速度放缓,“开发+销售”传统盈利模式不可持续,开发商开始寻求其它业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。


经纪机构背景企业


比如自如寓(链家)、红璞公寓(世联行)、相寓(我爱我家)、逗号公寓(如家)都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。


酒店背景企业


如城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)即是酒店背景长租公寓企业的代表。


创业类企业


目前长租公寓领域中,创业类背景的企业数量众多。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85号)明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态,鼓励参与企业开展电子商务,实现线上线下互动发展,促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活,通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、寓见、新派、青客、水滴公寓等。


根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中,长租公寓运营模式可分为集中式和分散式


根据运营商的资产结构不同,长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类:


重资产运营

轻资产运营


重资产运营和轻资产运营从来就不矛盾,而是相辅相承的经营模式。重中有轻、轻重结合或许是目前长租公寓领先参与者的经营之道。比如在过去三年,开发商系的万科泊寓已进入28个城市,获取了8.4万间房,其中既有万科完全自持的物业,也有承租的外部物业。


最近,万科在深圳还切入了城中村项目,采取“统租运营+物业管理+综合整治”的轻资产运营模式,将玉田村整村的物业承租下来,经过统一改造,提升基础设施、生活环境后,由万科提供物业管理、公寓出租、社区商业等服务。而魔方等二房东出身的创业公司或许是深感以赚取整租和转租差价的方式赶不上资产增值,遂与中航信托等合作投资定位于存量资产收购的蓝山资产管理有限公司,形成了蓝山资产收购存量资产改造成公寓,由魔方运营的商业模式。


刚我们讲到,目前市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”四单与长租公寓相关的ABS产品。


这四单产品从底层资产、基础资产和发行规模和发行成本、实际融资成本皆有所不同:通过对比分析,可以发现目前市场上围绕住宅租赁推出的资产证券化产品的证券端的交易结构设计的差异和创新皆与这些产品的底层资产端的商业模式和参与者在其中的不同角色息息相关。


对长租公寓类证券化产品结构起决定性作用的又是商业模式中的核心法律关系:融资方与租赁物业直接或间接的法律关系。从融资方与租赁物业的法律关系角度来看,长租公寓运营模式可分为自持型、转租型、托管型三类,三种不同模式可以选择不同的资产证券化路径。


1. 自持运营模式,长租公寓企业可以选择类REITs或CMBS,打造完整、闭合业务链条;

2. 转租运营模式,长租公寓企业可以借信托受益权类ABS,来做大做强;

3. 托管运营模式下,长租公寓企业可以通过信托受益权类ABS、应收账款债权类ABS,插上金融翅膀;


2017年,我们亲历了政策支持下火爆的住房租赁市场。随着住房租赁市场金融支持政策的逐步落实,相信在不久的将来,我们将见证更加火爆的围绕住房租赁的资产证券化市场。



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