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万亿投资版图幕后 华侨城的激情扩张与钱途风险

180度财经2018-05-15 21:54:58



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万达将13个文旅项目贱卖給融创孙宏斌的同时,大型央企华侨城集团有限公司急投文旅项目,计划未来5-10年投资万亿以上。不过,投资容易运营难,目前国内文旅项目还没有成功运营的先例,华侨城集团万亿投资下去,如何运营将是对其最为严峻的考验。



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绷紧的资金链 华侨城频繁发债为那般?



3月13日,深圳华侨城股份有限公司发布公告,宣布2018年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)已于公告日完成发行,本期债券品种一发行规模为8亿元,最终票面利率为5.35%;品种二发行规模为2亿元,最终票面利率为5.50%。

华侨城本期债券发行规模为10亿元,发行价格为每张人民币100元。本期债券品种一期限为5年期,附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权;品种二期限为7年期,附第5年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

2月6日,深圳华侨城股份有限公司发布公告称,经证监会核准,公司拟发行面值不超过130亿元(含130亿元)的公司债券。其中,2018年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)基础发行规模为10亿元,可超额配售不超过40亿元(含40亿元)。

2月28日,深圳华侨城股份有限公司就债券上市发布公告称,其2018年面向合格投资者公开发行的公司债券(第一期)将在3月5日起在深交所上市发行,发行总额为35亿元,发行的募集资金扣除发行费用后全部用于偿还银行贷款。

本期债券的债券简称为18侨城01、18侨城02,债券代码为112634、112635;债券面值100元,平价发行。公告显示,品种一5年期品种发行规模为25亿元,品种二7年期品种发行规模为10亿元。

华侨城在公告中透露,本期债券票面年利率将根据簿记建档结果确定,品种一票面利率在存续期内前3年固定不变,在存续期的第3年末,公司可选择调整票面利率,存续期后2年票面利率为本期债券存续期前3年利率加公司调整的基点,在存续期后2年固定不变;

品种二票面利率在存续期内前5年固定不变,在存续期的第5年末,公司可选择调整票面利率,存续期后2年票面利率为本期债券存续期前5年利率加公司调整的基点,在存续期后2年固定不变。

公告中透露,本期债券品种一的到期日为2023年1月18日,如品种一投资者行使回售选择权,则品种一回售部分债券的到期日为2021年1月18日;品种二的到期日为2025年1月18日,如品种二投资者行使回售选择权,则品种二回售部分债券的到期日为2023年1月18日。

3月5日,华侨城披露了2017年度的主要财务数据和指标,2017全年华侨城录得营业总收入约423.19亿,较上年的354.81亿同比增19.27%;营业利润约117.73亿,较上年的85.71亿同比增37.36%;利润总额约124.2亿,较上年的94.57亿同比增31.33%;归属于上市公司股东的净利润约84.29亿,较上年的68.88亿同比增22.36%;基本每股收益涨22.36%至1.0272元;加权平均净资产收益率增加0.79%至17.63%。

华侨城集团有限公司是深圳华侨城股份有限公司的控股股东。近日,华侨城集团向诚通金控、国新投资分别划转华侨城A股票数量265,864,078股,分别占总股本的3.24%,合计划转华侨城A股票数量531,728,156股,占总股本6.48%。本次股份无偿划转后,上市公司总股本不变,华侨城集团将直接持有上市公司股票3,855,685,442股,占上市公司总股本的46.99%,仍为公司控股股东。

深圳华侨城在利润大涨的同时,其发债也提速升温!其背后,是华侨城集团快速扩张而绷紧的资金链。



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华侨城集团加速跑马圈地 万亿投资版图隐现


近期,华侨城集团的扩张可谓生猛,据不完全统计,半年已经达到4000亿投资规模!

        华侨城布局中国


     今年1月,华侨城与山西太原晋源区政府举行项目签约仪式,太原华侨城文化生态旅游项目正式落地。该项目签约总投资500亿元,将围绕汾河湾区域展开,首期将围绕晋源东区北河下、周家庄、五府营、鹅归店、南瓦窑五个村综合开发,完成投资100亿元,预计2月底全面启动。

     在此之前,华侨城北方集团集中发布了围绕京津冀区域目前已确定的七个重点项目,包括北京门头沟斋堂文化旅游综合开发项目、北京昌平十三陵门户区文化旅游综合开发项目、京杭大运河(天津西青)大型文化旅游综合开发项目、河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目、秦皇岛·华侨城南戴河滨海国际旅游度假区等。其中,天津西青京杭大运河项目砸下500亿元,河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目投资不少于500亿元。

2017年6月19日,华侨城集团与西安市政府签署全面战略合作协议,根据协议,未来5年,华侨城集团将在西安市投资2380亿元,围绕西安本地历史文化资源和现代化城市建设需要,通过一系列项目的打造,将公司“文化+旅游+城镇化”的发展模式移植于西安。

      按照双方合作协议,未来五年,华侨城集团将在西安投资2380亿元,以“周秦汉唐文化+现代化国际化大都市”为主线,实施“1+7”系列重大项目建设,打造“文化+旅游+城镇化”大载体、大平台、大产业。“1”是指:西安市人民政府与华侨城集团公司签署的全面战略合作协议。“7”是指与各地方平台合作的:

1、西安市曲江新区投资平台及合作项目(500亿,曲江文化产业投资集团):汉长安城、凤凰池景区、楼观台、碑林和小雁塔历史文化街区等。

2、西安市国资委“丝路文化”项目(300亿,曲江文化产业集团、西安饮食股份有限公司):崭新的丝路文主题的西安文化集团,打造上市平台。

3、沣东华侨城大型文化旅游综合项目(16.25平方公里,西咸新区沣东新城):以周历史文化为主题,围绕镐京遗址、沣河及昆明池,开发镐京国家大遗址保护、斗门历史文化名镇、欢乐谷都市旅游度假区、沣河诗经里文旅小镇等。

4、秦岭华侨城国家级生态旅游度假区项目(国家旅游局):5公里生态旅游示范带,国家级生态旅游度假区,秦岭山麓旅游示范地。

5、碑林华侨城兴庆宫城市文化客厅综合项目:华侨城将重点打造兴庆宫公园、欢乐海岸、商务中心三大主题片区,兴庆宫公园打开围墙,实现“推窗见绿,出门进园”,全面升级改造为西安城市文化客厅。

6、未央华侨城汉城湖主题文化综合项目:汉长安城遗址东南角,占地约1000亩。打造汉街、汉秀、汉博物馆三大板块。

7、莲湖华侨城北院门城市更新综合项目:对北院门进行城市更新、全面升级改造,打造世界级历史文化街区和世界级文化旅游目的地。


华侨城集团董事长、总经理段先念表示,未来5-10年在全国各地的投资上万亿。

2017年下半年以来,华侨城集团除了济南章丘、杭州余杭、太原晋源投资500亿的文旅项目相继落地,南昌、剑门关项目也正式开工。


03


民退国进 文旅变现难突破


中国地产商纷纷杀入文旅地产领域,大肆跑马圈地。其中以万达、恒大、华侨城等扩张规模排名靠前。

万达集团,是中国最早切入文旅地产项目的品牌开发商,早在2009年就在云南的西双版纳拿地打造文旅城,当时楼面价不过300元/平方米,房价卖到3000元/平方米。如今,万达西双版纳项目已经转手给融创集团,项目的房价也已经暴涨到8000元/平方米以上。

    华侨城股权投资图


一个知情人士向和讯网表示,王健林转手文旅项目的一个最重要的原因是运营困难。由于前期修建相应的游乐设施花费巨额资金,西双版纳文旅项目的运营每天亏损50万元以上。

在最新战略中,华侨城将“旅游+地产”开发模式升级为“文化+旅游+城镇化”和 “旅游+互联网+金融”模式,希望采用异地补偿,寻求跨省、跨区域的平衡,构建从证券、银行、保险、信托等金融体系,广泛连接市场要素和资本要素,加快实现产融结合。

而这种模式的设想也极大考验着华侨城团队的管控能力,这种能力要求华侨城要具备从高层到地方政府的政策游说、影响能力;从金融监管层到金融机构的联合把控能力;不同区域不同经济环境的适时调整应对能力等等。

有权威人士分析,由于华侨城集团下面有多个上市公司平台,自身又是大型央企背景,所以具有在资本市场辗转腾挪的能力,但是所有项目最终都是要用利润来说话的。国有企业、上市公司对财务成本的控制赶万达这样的民营企业还是有相当差距的。因此,华侨城集团的万亿文旅版图的未来,确实难以预测!


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