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深圳湾超总突然大爆发,万科恒大总部等9大超级项目开工

湾区1号2018-11-08 11:22:45


就在这两天,“深圳湾超级总部基地城市设计优化国际工作坊”专家会议,在超总悄悄召开,相信很快大家就能看到新闻报道。


1、超总在建的有:中信证券、深铁万科瑧湾汇。



2、万科、恒大、中兴、碳云(厦门建发)、恒力、中国电子、神州数码等总部大楼均已奠基开工。



(未来的深圳湾超总畅想图)

3、未来5年这里将发生天翻地覆的变化。可以预见:深圳湾超总今年正进入一个超级爆发期。



1


2018是深圳湾超总

巨变腾飞元年



超总规划总建筑面积约550万平方米。根据最新规划,入驻企业必须是全球500强或中国500强中的前200强,这一定位明显强于深圳湾对面的后海和科技园。


房产投资实质上投的是未来。


问题:买哪里?

答案:一个区域规划级别越高,政府和社会投资的资金越多,变化程度越大,这里就越值得投资。


问题:何时买?

答案:如果要选择一个最合适的买房时点的话,最好是在这种大规模建设开始之时,果断杀入,这样能缩短时间成本。因为这个阶段,区域的变化最迅速。


但去年后海暴涨,今年科技园成为网红。深圳湾超总的地段价值超越后海、科技园,为何之前热不起来呢?


因为这里太长时间没有大规模新楼盘供应。上一个黄金岁月还得追溯到首次出让土地在2001年12月(红树西岸和中信红树湾),一直到2016年12月,整整15年,超总仅在2014年出让过中信证券地块(中信金融中心,里昂资本论坛全球会址),此后都没有公开土地出让。


根据超总目前的地块详情,包括建面、可售比、定位、愿景等关键指标,看下图第三行,从2016年12月开始,深圳湾超总的土地出让速度明显加快。即是2016年年底开始超总出让了大批土地,引入了大批如雷贯耳的企业总部,最近几个月已经陆续开工建设了,2018年超总进入真正的腾飞之年。


(除了招行和天音,其它全部已经动工)


万科、恒大,中兴、招行、天音通讯、中国电子、碳云、恒力,这些都是各行各业的龙头企业,比如碳云,是一家生命科技公司,创始人是王俊,曾任华大基因CEO,华大基因研究院院长。碳云的代建方(传说也是股东方)是一家来自厦门世界500强企业——建发。


2016年9月26日开工的中信金融中心定位为高端城市综合体,包括金融总部办公、白金五星级酒店、国际会议中心、ShoppingMal、Top海景公寓及城市绿化广场,总建筑面积约40万平方米,最高楼300米,总工期4年-5年,总投资90亿,计划将作为中信证券全球管理总部和里昂证券全球资本论坛会议的永久性会址。


深铁万科瑧湾汇则是超总的首个亮相项目,占地6.8万平米,建面47万平米,最高建筑350多米,同样是大型高端城市综合体,产品涵盖酒店、海景大平层、公寓、别墅、超甲级写字楼,以及约10万平的高档商业。去年一期已经售罄,今年下半年还有二期新品。



单这两个项目已经“笑傲江湖”,关键是后面还有招商银行、万科、恒大等一大批超级企业总部,并且还有一些空地可供继续引入超级企业。


2017年,是深圳湾超总的土地大爆发之年,而2018年,则是深圳湾超总的区域剧变腾飞元年,也是房产投资的黄金买点。以前错过前海,今年深圳湾超总不容错过,错过绝对后悔。



2


无所匹敌的10重景观资源


稀缺资源如自然资源海景、湖景、山景,有的是历史文脉抑或政经资源。


深圳湾超总未来是什么样子?

零距离滨海,世界级滨海城市天际线,打造基于智慧城市和立体城市,虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范。深圳湾超总竟然拥有10重稀缺资源,其资源的丰富度和层次,冠绝深圳。

10重稀缺资源


翻开地图,我们能清晰的看到,超总完全被自然资源所包围,可以说是深圳各类自然资源和城市资源,层次最为丰富的区域,淘哥专门总结了十大资源


一是深圳湾壮阔海景

二是红树林景观

三是深圳湾公园+人才公园景观

四是华侨城湿地公园

五是欢乐海岸和世界之窗、民俗村锦绣中华等主题公园

六是沙河高尔夫

七是华侨城山景和湖景

八是北面塘朗山景观

九是福田和后海、科技园的城市景观

十是未来还有大沙河景观


南山将大沙河打造成深圳“塞纳河”,用2年时间建成全长13.7公里的大沙河生态景观长廊,连通深圳湾滨海休闲带、深圳人才公园,成为全市最美的景观河、最大的滨水慢行系统。


深圳湾超总不单有自然资源,而且刚好位于南山福田之间,能最便捷的享受深圳城市建设近40年来的城市配套成果,交通十分便捷,可谓左手现在,右手未来。左手自然,右手城市。





3


整售+转租+限价

导致深圳核心地段优质物业奇缺



深圳买好房三大重要趋势:


一、整售,大宗交易常态化。


典型案例:南山宝能城

2018年4月10日,深圳宝新实业有限公司以4.21亿元收购宝能城56套住宅。


典型案例:招商前海湾、招商中环


招商中环首批单位,浦发银行整购1栋写字楼富龙恒泰、今鼎运营公司各整购1栋公寓楼。去年12月,招商中环414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购,总货值达30亿左右。而招商前海湾也整售了公寓和写字楼。


中原数据显示,2017年深圳市场大宗交易超过180宗,成交金额超过500亿元。华联城市全景、招商中环、龙华红山6979、万科云城、万科深南道68号,招商太子湾、招商前海湾等项目的公寓都被深圳、北京、上海的基金/投资公司以整栋或大宗交易形式购入,多笔交易超过10亿元。


二、以租代售。


典型案例:深业中城


2017年12月深业中城宣布不卖了,全部转租!将推出420套豪华装修的大户型长租公寓还有已动工的南山白石洲旧改之一深业世纪山谷,也将推出400多套长租公寓


典型案例:万科瑧山府


2018年4月上旬,位于香蜜湖安托山的万科瑧山府开盘,当晚全部卖光,最后一栋自持,作为高端人才公寓。


三、新盘推迟、开盘爽约


典型案例,南山华润城。


去年9月就传言润府3期将开盘,到现在开盘的消息又传了好几轮,甚至传出喝茶费、被整售等,令华润官方接连发文辟谣,到至今都没有具体开盘的确切消息。


开盘推迟爽约的还有:前海嘉里中心、前海华润悦玺、前海恒裕国金汇,福田的绿景红树湾壹号、红山的金亨利首府2期,大空港的华强城、西乡的华丰前海湾二期......让一众粉丝可谓等白了头。



深圳新盘三大趋势的特点:


1、无论整售、转租还是推迟,主要都是核心地段的优质物业,以南山、福田的品牌开发商为主。


招商前海湾,香蜜湖深业中城、南山华润城等都是占据深圳的核心优质地段。


2、南山出现了很多大宗交易,比如招商前海湾、蛇口太子湾,西丽宝能城、万科云城等;




整售和大宗交易,实质都是大资金在抢占深圳核心地段的资源!


伴随着这些投资机构对深圳越来越有信心,未来深圳优质地段、大品牌开发商开发、交通方便的,这种物业将成为投资机构围猎的重点!


3、预售转整租,则主要集中在福田,深业中城和万科瑧山府都是在福田香蜜湖。


投资说到底,就是对稀缺资源的抢夺!当你面对调控还在徘徊犹豫,饥渴的大资金已经毫不犹豫的用钱投票。像福田香蜜湖这种核心地段,好不容易等到有新盘,结果还转租了。更加加剧了核心地段优质豪宅供应的短缺,只要有供应都是在市场反应前被秒光。


4、不整售、不转租、还被限价,这种情况下能拿出来发售的核心地段优质物业,真可谓是屈指可数。


市场严重供不应求,万科瑧山府2500万总价的物业,即使准备好购房资格与一次性全款,依然是一房难求。


5,最为担心的是,深圳湾超总也会被大资金盯上,被整售。


深圳湾超总沉寂了十多年后,今年终于迎来大批总部大楼已经动工了,这是黄金买点。但是,由于深圳核心区域物业严重供不应求,大资金很有可能不会放过深圳湾超总这一块大肥肉,由于进驻门槛高(全球500强或中国500强中的前200强),已有多批大资金在洽谈,希望通过整购优质物业,曲线进入世界500强圈层。


如果这些交易成功,就没散户们什么事情了,又会加剧核心地段物业的稀缺。


关注深圳湾超总将会是今年占有核心地段优质物业的大好机会。



——END——

 


在纷繁复杂的时代看准趋势比勤奋更重要!

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