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地产阵亡全家桶:总有一种死法适合你

PPP特色小镇2019-05-19 09:08:46


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任何一个行业,每天都会孵化新的的企业


每天也会有不同的公司倒下,优胜劣汰再正常不过,但是房地产这行比较例外,创新的公司不多,倒下的企业也默默的离开,甚少会有轰轰烈烈的事情发生


但是背后的脚力一直在发生


每家企业离开的时候都会给自己总结一套合适的话术,或者说被收购,或者说合并,或者说转型,不论如何都留足了面子


确实,地产这行资金量庞大,辗转腾挪总有机会,实在不行请求死缓都有方式。但是今天还是想帮大家总结下,地产行那些企业阵亡的方式,姿态相同,但是内因却各种各样


罗列了几个我心中几个典型案例,并非刻意针对这些企业,甚至不少还是我内心非常敬佩的开发商,呈现现象只是希望能够给大家一些共鸣和想法

01、中鹰



说实话,把中鹰放在第一多少有点不甘心


中鹰说实话是我眼里少有的有理想主义情怀的开发商,在上海开发的黑森林产品秒杀行业里所有的产品,领先行业超过10年


但是遗憾的是,开发完上海的中鹰黑森林这个项目之后,中鹰这个企业就消失了,整体的资产被三湘收购,创始人担任三湘的副总裁,很早已经开始接手三湘的工作


中鹰的消逝,在我眼里更多的是对时代的不适应,这家企业是对产品有执念的开发商,但是正是因为这样,和当下所有强调快周转的开发模式是那么的不贴切


中鹰黑森林一个项目开发超过15年,这十五年都埋在一个项目上,把这个项目雕琢的很好的同时,也等于错过了参与其他项目的机会


因为这样的执念,中鹰错过了最好的向市场上传递绿色科技住宅理念的时机,因为规模不起来,市场发声量小,所以绿色科技住宅的名号很快被金茂抢走了,如今对于客户而言提到绿色科技住宅只会想到金茂


不论是前驱的中鹰还是当代或者朗诗,这都是一个极大的遗憾


现在的中鹰被三湘收购,如今的三湘也提出所谓的绿色科技住宅的理念,遗憾的是再也没有看到合格的科技类产品


中鹰品牌的消逝

归根到底是和这个时代发展模式的格格不入


02、鹏欣


鹏欣这家地产公司依然在,项目依然在售,一线城市二线城市还有,一年20亿的销售规模,没有向上的冲动,暂时也不会灭亡,但是和当初的鹏欣来说,如今境遇让人唏嘘不已


2000年左右,鹏欣一定是上海的强势开发商,而且是少有的综合模式的开发商,高端住宅有白金湾,城市经典,刚需类产品有一品漫城,难得的是商业有综合体水游城,也有特色商业金游城


但正是因为各个模块都有非常优秀的样板,所以在后期拿地变得异常的强势和高冷,比如地方想要水游城这样的综合体项目,鹏欣就会强调住宅土地必须要低于市场价格


这样的逻辑非常类似早期的万达谈判模式,但是可惜的是,在投资口保持高冷的同时,营销和工程团队却没有足够的执行力


所以导致给人的印象台面上很装,实际的落地却没想象中快


所以慢慢的在2012年开始,鹏欣的拿地节奏越来越慢越来越少,以此公司进入恶性循环,没新项目团队就没有斗志,越没有斗志就越找不到新项目


而作为大老板恰好在其他资本领域找到更好的赚钱模式,所以鹏欣地产这家企业在最近两年最快程度的萎靡


如今的鹏欣,大概率发展的节奏是,把手头的项目卖卖完,就安安静静的结束了


鹏欣地产的没落

是因为曾经高估了自己和低估了行业


03、光耀地产


说起光耀地产,可能很多人没印象


但是提到先生的湖的时候,我相信不少地产人印象深刻,特别是先生的湖的海报演变的过程,差不多已经成为地产广告的教科书范例了


时至今日,光耀地产差不多算是真正意义上的阵亡了,地产和品牌都被注销


谈到为什么会死,光耀的创始人嘴里一直叨唠的一句话是:只要给我3-5个亿,公司就能缓过来。很难想象这是一家曾经的百强企业会说的话


但是光耀地产确确实实是被现金流拖断了


对于快周转的时代里,所有房企都是负债开发,所有的项目都在做卖房还钱的开发过程


一旦一个项目陷入现金流紧张的境遇,也很可能会有蝴蝶效应


当然还是那句话,因为资金链大,房企有很多辗转腾挪的方式,但是不幸的是,光耀地产没有腾挪过来


在最后一步借用了民间借贷的时候,利滚利的高利贷模式成为压垮企业的最后一根稻草


在2016年,光耀地产整体债务达到108亿,从而轰然倒地


有人曾经评价过李嘉诚的房地产开发量这么少,但却为什么这么有钱。有一个非常经典的回答:拿地就是赌博,李嘉诚只赌一次,而其他的开发商一年就要赌20次,其他的20次里一次都不能输,你说谁赚钱的概率会更大


如今来看,李嘉诚是赢了,其他房企不知道输赢,但是光耀地产,是真的输了


光耀地产的死亡

值得很多人警醒

是因为胃口变大后吃不住现金流


04、上房置换


除了地产开发商,上下产业链里失败的房企失败的就比比皆是了


特别是互联网企业,爱屋吉屋、搜房、房多多,如今的每一家都过得异常艰难,稍有不慎就会轰然倒地


但是为什么不提,因为我觉得本质上这些企业都还没真正意义上的证明过自己,不论是资本估值多少,对于市场来说的改变几乎是没有的


但是上房置换则不同


他曾经是上海滩房地产代理行真正意义上的老大,而且是绝对的老大


作为周忻创业前的最后一份工作,曾经上房置换在上海有超过2000家门店,上海的项目开创了一二手联动的模式,通过这种方式一个楼盘可以同时在上海拥有2000个售楼处


上房置换和金丰易居成为地产圈难得的在C端市场具备口碑的品牌


最近我看到一个消息,说上房置换这块业务在近期真正意义上的关闭,品牌不明确是否保留,但意义已经不大


如果让我来复盘这家机构的消失,除了核心骨干周忻的离开,更多的我愿意理解为地方国企的骄傲自满


上房置换隶属于地产集团下的流通版块,依靠上海地产集团在上海的资源垄断,很长一段时间,不论是开发模块的中华企业、中星集团还是流通模块的金丰易居和上房置换,我们现在来看,几乎没有一个发展的顺风顺水的


中华企业差点成为地产股第一家ST股票,中星和他合并之后依然没办法挽救颓势,金丰易居和上房置换因为拒绝市场化,不接外界的项目,所以开发板块的没落也直接导致他们的没落


如今上海所有的租赁用地基本也划给了上海地产集团,不知道会如何发展,祝福他们好运吧


地方国企在很长时间里的傲娇,导致了在房地产这一轮发展过程中的停滞不前,希望未来体制上的改革,可以帮助他们涅槃重生


上房置换的关闭

或许给很多体制内的开发商一个信号

土地端的强势不代表理所当然

体制结构的不合理依然会加速企业的没落



05、其他


其实我还能说出很多很多的品牌,比如有海亮地产、中信地产、莱茵置业、华丽家族、天启开启、德思勤……很多很多


但是模式太多相同,最后的境遇也相似,被收购被兼并,对于他们来说多少还算一个不错的结尾


只是让人唏嘘的就是曾经的风光无限

地产就是如此,天堂地狱一念之间


我们看待那么多曾经倒闭的房企,其实大概可以看出一个趋势:


或许是有的项目总太在乎品质,从而将房企变成一个单一的项目公司;

有的是曾经辉煌过,从而过于乐观的看待这个时代;

也有胃口太大,现金跟不上企业发展的脚步现金流断裂;

还有可能是体制结构不良导致发展不利


总之成功企业理由很多,失败的房企多半就这些理由


很多人说,那家最知名失败倒闭的房企你怎么不说


是的,今天文章里我居然没有提到顺驰,顺驰应该是倒下最轰轰烈烈的,也是根本上最具备借鉴意义的


首先,顺驰的倒下根本原因也是因为现金流,所以这一点一定是所有房企最需要担心和紧张的



我查看了那么多房企,我发现每个开发商想要承认自己做错一件事真的好难,我们喜欢用一个问题盖住另外一个问题,殊不知随着时间的推移很多因素就埋的越来越深


如果能真正意义上埋住倒也罢了,万一哪天爆发出来,你可能连原因都找不到,诺基亚面对着苹果的崛起说了一句:我们什么都没错,但是我们输了


房地产是一股无比庞大的洪流,每当阳光下溅起无比耀眼的浪花的时候,底下一定是波涛汹涌,愿每一家放弃的老板淌水走路的时候可以坚定,勇敢


毕竟潮水不会给一家房企一个机会两次,摔倒过的真的就爬不起来了


以上为正文,来自真叫卢俊

福兮祸所伏。在长租公寓的风口之下,残酷的洗牌也在同时进行。因为种种原因,一些长租公寓企业/品牌在 2017 年阵亡,成为行业蓬勃起势期的一段历史。我们对这些长租公寓企业/品牌做了盘点,以期可做「前车之鉴」。

GO窝公寓

企业简况

GO 窝公寓创立于 2015 年 9 月,隶属于广州构窝信息科技有限公司旗下一站式商业消费与生活服务社区。其品牌定位为「为都市白领、青年创业群体等提供长期独立居住的解决方案」,为客户建立 020 综合社区。

运营模式

GO 窝公寓初期在合肥采用分散式长租的打法,随后业务拓展到了广州,在广州采用集中式长租模式。至 2016 年 10 月在合肥拥有 300 套公寓,合肥 600 套,入住率达 90% 。运营方面, GO 窝公寓在装修上控制成本,设计外包,材料直供,装修自建团队。管理的集中式也为减少了人力及财务成本的投入。在 2016 年年底在获得 300 万天使轮融资后, GO 窝也提出将继续走 A 轮融资的程序,期望在未来进军深圳市场。

变动始末

时隔一年后,在 2017 年年底, GO 窝的官方网站已经停用,通过电话也无法联系到负责人,其也官方微信也在 2016 年 12 月底停止更新。

Color公寓

企业简况

Color 公寓,隶属于深圳市迈芒网络科技有限公司,成立于 2015 年,是最早一批进入租赁市场的公寓运营商品牌之一。其创始团队主要来自于阿里巴巴、腾讯、完美世界等互联网公司的产品负责团队。

运营模式

其运营模式是轻资产的二房东模式,即搜集优质的毛坯房和成品房,保证房源交通便利,对其进行装修改造,添置完善家具,实现自营房源。商业模式上,平台收益前期主要来自房租和服务费,后期则通过众筹、募资建房来扩张业务,与房屋信托基金合作,托管运营市场上的一些存量房,从中分成,获取盈利。

2015 年底, Color 公寓曾进行过一轮A轮融资,投资方为力合科创、星汉资本等机构,投资额约为人民币 1600 万元。而随后, Color 公寓也登陆互联网股权融资平台智金汇进行股权融资。

变动始末

2017 年中, Color 公寓官网突然挂出了「也许今日的离别是为了明日更好的相见」的页面,标志着深圳长租公寓元老级品牌之一的 Color 公寓正式告别公寓业务。

V客青年公寓

企业简况

深圳 V 客青年公寓成立于 2015 年,其官网上有着这样一段话「深圳,由于城市产业升级,一栋又一栋废弃了的厂房宿舍被无情闲置。而从四面八方涌来的寻梦者,又因为过高的房价,只能在农民房、城中村中勉强凑合的租房居住。于是我们萌生了这个想法,把这些废弃的宿舍设计整修成有品味,舒适的单身公寓」。

运营模式

V 客的整体发展思路为厂房宿舍改造为主,并为住在城中村的刚毕业大学生和创客人群提供租房服务。

变动始末

2017 年 8 月,公寓业内传出行业龙头魔方公寓入股收购了 V 客,由于 V 客主打中低端市场,这与魔方公寓以中高端白领为主要目标人群的定位恰好形成补充。而这一收购也代表着公寓行业未来的一大趋势,行业集中度会逐渐提高,而行业龙头通过收购小品牌扩展房源,补充产品线,从而进一步巩固其领先的行业地位。

好熙家公寓

企业简况

深耕西安地区的好熙家公寓,是当地首家 O2O 性质的青年合租公寓,主要面对刚毕业的学生或初入职场的白领。

运营模式

熙家公寓主要盈利模式是二房东模式,通过精装修和一定的服务赚取租金差价。

变动始末

2017 年 2 月,好熙家公寓因经营不善导致资金链断裂,租客也被转移至青稞公寓旗下,并通过免租券的模式对现有租客进行补偿。尽管如此,但租客还是无法取回其剩余的租金、水电费和押金等款项,且需要被迫搬离至青稞公寓较远的房源中。而对于房东来说,也有部分的底租和物业费未结清,甚至未完成交接,公司就已经人去楼空。

长租公寓最大的难题之一就是盈利,在日益攀升的房价和上涨缓慢的租金之下,采取二房东模式的品牌公寓运营商只能通过扩张规模实现规模经济,而中小品牌运营商利润空间本就有限,若未能做出一定的差异化,被收购或是倒闭也就在所难免了。

聚福缘公寓

企业简况

聚福缘公寓总体建筑面积在 2 万平方米左右,地下一层是冷库;地上一层是 10 多家门店、生产加工企业和库房;地上二层和局部三层均为出租房,共 305 间房、租住 400 余人。楼宇的楼道呈回字形结构,只有临近街边一侧的楼道有几删窗户且都是被铁护栏封死的,回字形内部房间均没有通风的窗户,安全隐患极大。

变动始末

2017 年 11 月 18 日晚,北京大兴区西红门镇的聚福缘公寓发生火灾,造成 19 人遇难。这一事件直接导致了北京相关部门对此类城中村公寓的消防安全隐患的排查和清退,致使聚福缘类的城中村低端公寓大规模遭查封。

当日火灾发生后,地下冷库的隔热材料聚氨酯泡沫燃烧后产生了大量有毒烟气,通过步行梯和电梯井迅速扩散到地上,而二层居住区建筑内部虽然有走道,但因在火灾发生后烟气布满走廊,能见度为零,消防人员只能靠触感前行。按照防火相关要求,走廊应该具备疏散通道的功能,墙壁应该直通到顶,但是在二层居住区,走道的墙并没有直接通到房顶,在楼顶和隔出的居室顶之间形成了「闷顶」,有毒烟气上升到顶部后顺着闷顶扩散到整个建筑,加速了烟气四散的速度。

长租公寓行业规范化也势在必行,而在深圳,我们已经看到了首例城中村改造的公寓案例落地,相信未来,此类安全隐患极大的不规范群租公寓也将被严格规范化,以保障租客的安全。


小结

市场供需错配明显;房企、中介系、酒店系、国家队多方市场杀入市场,竞争加剧;拿房、装修成本高企,盈利艰难......长租公寓的前景是广阔的,但道路也是曲折的,丛林法则会持续上演,参与各方且行且珍惜。

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