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证券官媒突然炮轰楼市,有多少房企将被债务大潮吞噬?!

凤凰网房产2019-03-11 10:15:47

来源: 今日财经头条、华夏时报,不代表凤凰网房产观点


导读

科技是第一生产力!军事实力才是对外最有力的拳头!房子,金融,互联网金融,新商贸,这些在科技和军事面前就是羊,羊圈里的羊!羊就算长一百个角,也干不过狮子。


昨天,证券时报官方微信头条刊发了一篇评论员文章,《楼市问题累积给中国社会埋下重大隐患》,署名作者储著胜,是证券时报编委办主任。题目很是吸引眼球,内容更是辛辣劲爆,毫不留情的对当前的中国楼市进行了批判,指出若任由楼市问题累计,可能会给中国经济带来灾难性的后果。引述文章主要观点如下:


“楼市不正常在哪?闭着眼睛都可以列出许多方面,如炒房成风,房子成了重要投资品;楼市空置率高企,房子居住功能未能充分发挥;调控政策不断出台,楼市变成政策市;居民主要资产与债务高度集中于房子之上;银行贷款中住房贷款占比明显高于其他国家;房子由人的基本生存问题变成让民众集体焦虑的痛点;楼市一方面是国民经济的支柱产业,另一方面又为未来社会埋下巨大隐患等等。


环顾全球,中国经济的发展路径独一无二,同样,中国楼市的发展模式在世界上也没有第二个国家可相比较。因此,中国楼市的喜与忧都只有中国人自己才能真切地感受到。正是因为国外没有任何可供借鉴的先例,所以中国楼市的这些问题未来会演变成何种结局,无人可知,不确定性极大: 也许是“柳暗花明又一村”,好运继续; 也许会陷入万丈深渊,噩运来临。


楼市问题由来已久,各级政府部门似乎也一直在努力解决。可为什么总是收效不佳? 一方面,是因为政府系楼市“兴旺”的最大受益者,它们根本没有动力给虚火旺盛的楼市“釜底抽薪",所以很多政策都是“隔靴搔痒”。真正起作用的硬措施,如开征房产税、收取空置费等就是“千呼万唤不出来”。另一方面,就是“今朝有酒今朝醉”,满足于眼前的繁荣,一味地把问题往后推。


后推的问题会随着时间的流失慢慢消解吗? 不会! 不仅不会,而且随着问题的累积还有可能带来灾难性的后果。这正如人挑担子: 开始时人挑得轻松,随着担子的加重,慢慢就变得吃力了,一旦加到一定地步,挑担子的人必将会无力支撑、颓然倒下。”


这篇文章今天在朋友圈刷屏,受到了广泛的关注和讨论。虽然平日里媒体上“炮轰楼市”的文章虽然很多,但一般都是学者大V或自媒体撰写,偶尔也有地产大亨献上投名状(比如潘11),像《证券时报》这种证券类机关报,以评论员文章的形式刊登在头条,确实比较罕见,向市场释放了明显不一样的信号。


《证券时报》的特殊性在于,它隶属于最权威的人民日报,是不折不扣的党媒和官媒,但由于是证监会指定信息披露媒体,也同时接受中国证监会直接管辖,从这个角度来讲,《证券时报》也可以说是证监会旗下的机关报,在一定程度上充当证监会的喉舌,为证监会发声……


我们有理由发出这样的疑问,《证券时报》为何要刊登这样一篇文章,为何选择在此时刊登?用意和动机何在?后边有什么特殊的背景?有没有证监会高层的授意?


众所周知,今年两会搞大部制改革,银监会和保险会合并为银保监会,但证监会单列。在市场看来,这背后的含义是大幅提升了股权融资的地位,因为证监会主管的股市代表股权融资,而银行贷款主要代表了债权融资。毋庸置疑,证监会的重要职责,就是要大力发展直接融资(包括独角兽和CDR)。本月初,某位副主席直接喊出,“要把发展直接融资放在更加突出位置。”


不得不说,证监会的执行力还是不错的,办事效率惊人,仅仅三个多月时间,配套政策已经出齐,富士康宁德时代等独角兽已上市三家,小米CDR即将成行,百度阿里腾讯等巨无霸紧随其后……成绩单相当亮眼,但证监会不得不面对一个尴尬的现实:市场严重缺钱,原计划发行3000亿的CDR基金,只募集了700亿。


同样因为缺钱,A股市场变得极度低迷,根本无法承受这么多独角兽来抽血,药明康德和工业富联的开板,均引发了个股跌停潮,大盘也即将跌破3000点……股民们纷纷把亏损归咎于独角兽大跃进,让证监会陷入了非常不利的舆论环境。而且,证监会还担负着“市场稳定”的重要任务,大盘若失守3000点政策底,个股跌停潮形成杠杆踩踏,很可能会触发局部金融风险,这是高层不愿意看到的,尤其是美股还在迭创历史新高的背景下。


解铃还须系铃人,包括证监会领导在内,所有人都不得不追问同一个问题:股市里为何没钱?钱都去哪儿了?答案很简单:楼市!因为除了京沪深一线城市,其他各地的房价都在上涨,非常多的县城房价都破万了。五月社会总融资规模虽然腰斩,但仍有超过一半的银行贷款流向了房地产。


中美股市为何差距这么大,因为美国人民80%的财富都在股市上,而中国人民80%的钱都是买房子……当前的中国,楼市太火爆,房价只涨不跌的预期坚如磐石,已经形成非常严重的资金黑洞,老百姓六个钱包几乎全都贡献给了楼市,很多城市爆发抢房潮,购房诚意金都是几百万上千万的交,大家哪还有钱炒股呢?


改革是一个整体,需要各部门相互配合,而不是各自为政!上周召开的陆家嘴论坛,部分金融圈的领导就直言不讳:“如果金融部门孤军奋战,其他部门袖手旁观,这场战役是打不好的。如果处置僵尸企业进展不力,国企改革进展不力,如果房地产市场继续乱象丛生,如果地方政府继续变换花样举借债务,金融监管再严厉也会出现金融风险。”


证监会的“独角兽新政”和“股市维稳”两大任务,在疯狂的楼市“吸血”面前,处境非常尴尬,单靠证监会自己的力量已很难完成。但主管楼市的各地政府,却仍是今朝有酒今朝醉。怎么办?一向以敢言著称的村长,会不会像当年“炮轰野蛮人”那样,再次站出来“炮轰楼市”呢?让我们拭目以待吧!


不过,作为证券官媒的《证券时报》,已发出重要信号:改革近期或有大动作,“监管协调”可能要从金融领域,扩散到实体经济。而股市和楼市的跷跷板,已经进入决策层的视野。


结尾重温这段文字:政府作为楼市兴旺的最大受益者,它们根本没有动力给虚火旺盛的楼市"釜底抽薪",所以很多政策都是"隔靴搔痒"。真正起作用的硬措施,如开征房产税、收取空置费等就是"千呼万唤不出来"。


但楼市问题不能一味的拖延,累积到一定程度可能带来灾难性的后果,留给我们的时间已经不多了!



据申万宏源统计,今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。在债务到期大潮到来之际,房企融资规模却出现收缩,考验着开发商的资金安全。而今年以来,已有恒盛地产等多家房企被曝出债务违约。


诸葛找房研究人员认为,随着信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大,此前流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。而未来一段时间,随着资管新规的落地执行,委托贷款、信托贷款预计会进一步调整,房企的资金形势不容乐观。


五月融资规模创一年新低


6月13日中弘控股公告称,至公告日,公司及下属公司累计逾期的债务总计达到36.88亿元。“公司正与相关债权人协商妥善解决办法,并在全力筹措偿债资金。”中弘控股在公告中说。


中弘控股只是今年房企债务到期违约中的其中一例。


因资金周转问题,京鹏地产一笔原本应在今年5月底兑付的一笔信托,出现了违约。这笔到期未兑付的信托,是两年前该公司的一笔融资。


2016年5月京鹏地产委托重庆信托发起为期两年3亿元的借款,但此后受市场变化影响,京鹏地产出现销售回款不畅。这笔本应在今年5月底到期兑付的借款,已逾期未兑付。这期间云南房产集团介入,京鹏地产目前为云南房产集团持股51%的子公司,这一事件仍在处理中。


因资金问题,今年包括中弘控股、恒盛地产在内已经有多家房企被曝出债务违约,鲁商置业因资金问题而被交易所问询,此后市场疯传天津房产集团也可能出现到期债务难以及时还款的情况。


业界人士告诉记者,房企债务违约的事件,今年还可能会发生。


“2018年是房企近几年以来少见的资金短缺年,在金融去杠杆的背景下,开发商的资金面临着巨大考验。”中原地产高级研究员卢文曦表示,今年房企将面临着大量债务到期的巨大压力。


今年到期的债务量有多少?据申万宏源统计,今年房地产债务到期量约1949亿元,而三四季度将迎来高峰。而接下来两年房企债务到期的体量也相当惊人,每年的增量约在1000亿元以上。


然而经历了前两年资金供应的高峰期,今年房企的融资出现了大面积收缩。在刚刚过去的5月,房企融资规模创下了一年以来的新低。


据同策研究院对40家典型上市房企的监测数据,今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元。这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%,融资总额创下近一年以来的最低额。


在5月房企融资方式中,债权融资占据了绝对比例。当月债权融资额达450 亿元,占房企融资总量的99.75%,股权融资额仅有1.13亿元,占总融资金额的比重只有0.25%。


受市场走势影响,一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划,开始主动收缩融资规模或终止了发行。


5月底花样年终止了2018年非公开发行住房租赁专项公司债券,该债券原计划发行约50亿元的融资。此外新城31亿绿色公司债、合生创展31亿公司债,以及其他房企也缩减或终止了融资规模。


处于资金收缩期中的房企


有分析人士指出,今年房企缺钱、债务频违约更深层的原因,是房企正与金融机构、地方政府一同经历去杠杆的艰难过程。


楼市被持续看好背景下,开发商此前两年不断加杠杆,金融机构又在过去两年给予了大量资金支持。然而今年市场资金收缩的背景下,过去过度加杠杆或经营不善的企业,在此市场环境下出现了不适应。


“10年来,全国房价涨的也很快。深圳的房价涨了约4.7倍,上海的房价涨了约5.2倍。”知名财经作家吴晓波6月11日在上海表示,房价的快速上扬,吸引了大量房企加大了投资。


一位不愿具名的人士指出,在经济转型过程中,很多地方并没有真正建立适合自己长久发展的产业。出于地方经济增长、财政收购以及化解地方债务等原因,土地出让金以及地产带来的系列效应,使一些地方某种程度上对房地产再次重视起来。


“土地财政带来了一系列效应,很多城市在大规模建开发区或新区。然而随着土地融资、偿债周期到来,如果地方没有供应能力匹配,税收能力跟不上,最终所有的土地融资有可能带来经济周期。”中国外交学院世界政治研究中心主任施展6月11日在上海举行的SOHO中国潘谈会上指出,加杠杆后偿债周期一到,一些地方、房企很容易因偿债能力不足出现问题。


有专家指出,影响房企资金另一个重要背景是,与房地产关联度较高的土地财政正经历去杠杆的过程。而在地方政府、金融机构去杠杆的过程中,房企也是这一过程中的去杠杆的重要成员。


中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前向记者表示,中国楼市往往会经历三年一个小周期。从2015年楼市开始出现上扬行情,前两年楼市的高峰后,今年货币供应较此前有所放缓正经历一个新的调整期。


据诸葛找房研究报告,5月份社会融资规模增量为7608亿元,较4月15605亿元环比大幅度减少51.25%。5月份委托贷款减少1570亿元,同比多减1292亿元,委托贷款连续5个月同比减少;5月份信托贷款减少904亿元,同比多减2716亿元,5月份信托贷款跌幅扩大。由以上社会融资数据可以看出,信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大,很大一部分是原来流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。


分析人士认为,今年房企面临的债务压力,开发商除了自身要收杠杆、加快资金回笼并加现金流安全管理等方面给予高度重视,另一面不应对市场短期内就出现走好抱有过高的期望,应做好过“苦日子”的准备。


诸葛找房分析师认为,房地产行业所面临的资金趋严的态势并没有发生好转,融资渠道受限加剧、融资额度愈发趋紧,资金成本也会攀升。在未来一段时间,考虑到开发商企业债偿还高峰期到来,销售端受严格限制,资金端的调控影响叠加将对房企资金提出更高要求。


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